剛需房、學區房、改善豪宅均出現超百萬元降價 全款買房比例超過商業貸款比例
北京二手房連降6個月最高降幅超過20%
本月7日開始，不少小區已經率先開始了供暖，然而，冬日里的暖意明顯沒有傳達到冰冷的樓市里。二手房方面，調控政策經過大半年的發酵，作用愈加明顯，無論是西城、海淀的學區房還是朝陽、豐臺的改善盤，甚至昌平、大興的剛需二手房，都出現了明顯的降價。
根據我愛我家市場研究院的數據顯示，從今年4月份開始，一直到10月末，北京二手房成交價格連續下跌，從未上漲。北京青年報記者在走訪中也發現，尤其是一些核心區內的房齡較大、戶型較小的老舊房源，降價幅度相比今年的成交高點，都超過了20%。
二手房最高降幅超過20%
在王府井某家基金公司上班的孫小姐，嚴格意義上并不是急切需要用房的剛需，父母名下有兩套大三居的房子，讓她從來沒有為住房感到憂愁過。但隨著工作越來越辛苦，每天從五環外的家里到王府井上班，往返差不多需要兩個半小時耗在路上，這讓孫小姐每天都感到很疲憊，于是買房，離公司近一點就成了她最迫切的需求。
不想距離父母太遠，又想有地鐵直達公司，于是5號線周邊的北三環、北四環一帶就成了孫小姐重點關注的區域。
“剛考慮買房的時候，正好趕上調控，于是買房計劃放緩，如今重新開始看房，發現原來關注的小區都降了好多。”孫小姐告訴北青報記者，她每天都會在網上查看一下惠新西街北口和惠新西街南口附近的兩居室二手房。到了年底，房源相對來說增多了不說，價格也下降了不少。
“惠新里小區是我最心儀的，距離惠新西街南口步行幾百米的距離，上班很方便。”孫小姐透露，3月底的時候，經紀人催促她盡快下手，原因是南北通透的兩居室成交價格已經到了9.5萬元左右，當時一套80平方米的兩居室報價780萬，成交價也得至少760萬。可如今，孫小姐再去看房時，整個小區房源的報價也普遍在7.5萬元/平方米上下。仔細一算，價格降幅都達到了20%。
這次的二手房價格回調不止波及了老舊二手房，高總價的改善型豪宅也同樣降價明顯。北青報記者發現，以往高端改善人群比較關注的泛海國際、觀湖國際等重點的高端二手房交易也都出現動輒幾百萬的降價。以泛海國際香海園的三居為例，在鏈家網的報價為1820萬元，并且是一套滿五年且唯一的房源，但在去年，類似戶型的成交價都達到了2000萬元以上，并且不是滿五年且唯一的房源。
以往都是價格堅挺的學區房在這次的價格回調中，同樣未能幸免。東城的和平里區域，最受關注的有和平里九小、和平里一小、和平里四小等。其中重點小學和平里九小就位于和平里七區院內，平時孩子上學方便，也不存在過馬路的問題，因此和平里七區的房子一直是區域內價格最貴的。
不過，小區由于建設時間較長，基本都是80年代的老舊房子而且戶型很小。即便如此，在3月份時，這里的二手房成交價接近13萬元/平方米，以一套56平方米的南北小兩居為例，總價達到了720萬。但目前，在鏈家網上的報價，當前該小區同戶型、同滿五、樓層和裝修接近的房源報價580萬，單價跌到10萬元左右，跌幅達到20%。
區域內鏈家地產的一位經紀人表示，總的看來，片區價格算是穩住了，但成交比較暗淡，整個小區一個月也就能成交兩三套房子。
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，價格上，10月北京二手住宅成交均價在25000元/平方米左右，環比9月下降1.5%，今年4月份以來連續下行了半年，從未上漲。業內人士也表示，調控半年以來，不少二手房的降幅都在20%以上，目前看來，如果沒有新的打壓政策，這個降幅基本穩定住了。
房主預期出現實質性松動
成交均價出現下跌，部分房源價格出現超過20%的降幅，市場進入低溫運行期。在這樣的市場下，二手房業主心態也發生了變化。
東五環外某小區，9月份之后，小區新增掛牌量明顯減少。據鏈家網的數據，該小區共有15棟樓，1690戶。由于該小區主要以100平方米以下的小戶型為主，小區房源流動性一直較強，平均都有10套以上房源在售。而目前鏈家網上，該小區的在售房源僅有三套，其中一套還是半地下室戶型。
以該小區的三居戶型為例，9月至今掛牌的五套房源，僅有一套售出，三套房源的業主選擇了停售。負責跟蹤該小區業務的一名中介人員表示，成交的那套房源是因為價格相較之前類似房源價格下跌了近100萬元，加上買家是為了結婚購房，也比較著急，雙方很快就實現了成交。
上述中介人員表示，從他從業的歷史和接觸的業主看，一般房源上線幾周即選擇停售的業主，很多都不急于出售，掛牌的主要目的就是試探一下市場，看看能不能遇上合適的買家。當市場行情好的時候，有的業主會將房源價格定得很高，碰碰運氣，而市場冷清的時候，房主一般會按照自己的預期進行掛牌，沒人買單后，不急著出手的房主就會選擇停售。
他最近接觸業主感覺下來，預期明顯出現松動，如果碰上真的很有誠意的購房人，業主都比較愿意坐下來和買家認真談，一般多多少少都會給出一定價格上的讓步。而一些不愿意在價格上作出讓步的業主，直接就選擇停售。
鏈家研究院研究員魏艷霞分析稱，市場成交及新增供需似有恢復到9月中上旬穩中微升態勢的跡象，但回溫乏力。成交節奏依舊緩慢。二手房業主預期有實質性松動，月度掛牌價數據顯示，與4月相比，10月新增掛牌價下跌12.6%，隨著預期的松動，態度也有所緩和，客戶在交易中話語權增強。
交易量降至日均300套以內
價格雖然下降明顯，但成交情況依舊不樂觀，據偉業我愛我家集團市場研究院統計， 10月份北京全市二手住宅共網簽5500余套，同比2016年10月同期下滑72.8%，日均網簽只有270套。
數據統計，上周北京全市二手住宅共網簽1898套，環比前一周下降了5.6%。日均網簽約271套。
結合周網簽量走勢、每日網簽量走勢可以看出，北京二手房交易目前仍然穩定在一個較低的水平。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，經歷新一輪調控帶來的直線下滑和快速觸底后，北京二手房市場已經開始向正常交易水平恢復，但回升的幅度小，速度慢，走勢顯得理性而穩定。
胡景暉表示，今年“317新政”及一系列后續政策出臺后，市場上的投機投資得到了很好的遏制，許多正常的、剛性的需求也因市場下行預期的增強而進入了觀望和等待期。在此期間，北京二手房交易迅速低位企穩，房價也持續小幅下跌，經過幾個月的觀望后，部分需求開始重新考慮入市。
全款買房成為最主要的支付方式
值得注意的是，由于調控政策關于首套房認定的變化，使得二手房市場的交易方式發生了明顯變化，對于大部分購房人來說，首付提高至八成以上，進一步促使全款買房的增多。
偉業我愛我家集團市場研究院統計顯示，10月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例為33.3%，商貸支付的比例為23.9%，市管公積金支付的比例為26.9%，其它支付方式的比例為15.9%，這也是北京二手房交易中少有的全款買房比例超過商業貸款的現象。
總的來看，前10個月，商貸支付購房的比例曾經超過一半，但3月調控開始，商貸支付占比不斷縮小，從過半下降到了四分之一；全款支付占比不斷擴大，一度從四分之一增加到近半；市管公積金支付占比及其它方式的占比也一直穩步擴大。到8月、9月、10月時，全款占比穩定在33%左右，商貸占比穩定在24%左右，市管公積金占比穩定在將近27%，其它方式穩定在15%左右。可見，在政策、交易量開始穩定的情況下，北京二手住宅交易的支付結構也逐步穩定了下來。
業內人士表示，貸款仍是當前絕大部分人購房所必須采用的方式，尤其是在北京這樣的高房價城市，由于公積金貸款額度較小，使用商業貸款購房曾是大部分人的選擇。“317新政”后，二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，銀行貸款利率也不斷提高，批貸門檻嚴格，一系列政策讓商貸購房的比例大幅縮小，全款購房及其它方式的比例大幅增加。
90平方米以下戶型為二手房交易主力
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，北京二手住宅10月的交易中，一居室占22.1%，兩居室占55.3%，三居及以上占22.6%，各戶型占比與9月的21.7%、55.6%、22.7%基本一致，整體結構保持穩定。
10月北京交易的二手住宅中，60平方米以下、60-90平方米、90-140平方米、140-200平方米及200平方米以上各占36.0%、37.9%、20.3%、4.9% 、0.9%，除60-90平方米環比9月增加了1.1個百分點外，其它各面積段占比與9月的差距都在1個百分點以內，整體結構同樣保持穩定。
胡景暉表示，兩居室符合大部分家庭的居住空間要求，價格也更為合適，所以一直是北京二手房市場的房源供應主力和市場需求主力，占北京二手房交易過一半以上。從面積上看，非普通住宅總價高，首付比例高，交易困難，所以絕大部分的二手交易都是140平方米以下的非普通住宅。
而在非普通住宅中，60-90平方米的住房更符合大部分家庭的空間需求，所以交易占比最高；60平方米以下由于總價較低，有更多的人能夠承受，所以交易占比基本與60-90平方米的一致；90-140平方米大多是改善型家庭所需求，更高的總價對家庭經濟實力也有一定需求，所以交易占比最小。整體來看，90平方米以下的二手房仍會是市場的主力，也是成交周期相對較短的熱門房源。（文/本報記者 李桁）
