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| 人民視覺 |
小區(qū)電梯廣告位收益本該歸業(yè)主所有，為何從未見蹤影？成立業(yè)主委員會，怎么就這么難？物業(yè)公司辭退后，為何還能賴著不肯走？……這些頭疼事，很多小區(qū)的居民都遭遇過。
近日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）發(fā)布全文，面向社會公開征求意見和建議。《條例》明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，規(guī)范業(yè)委會換屆和日常監(jiān)督管理， 強(qiáng)化政府對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。
權(quán)屬不清糾紛多
四成小區(qū)成立業(yè)委會，每年物業(yè)信訪投訴約3000宗
改革開放以來，深圳率先從香港地區(qū)引入房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理模式，誕生全國第一個商品房住宅小區(qū)、第一個業(yè)主委員會、第一家物業(yè)管理企業(yè)，出臺全國首部地方性物業(yè)管理?xiàng)l例——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。“物業(yè)管理活動涉及千家萬戶，是重大的民生問題。”深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡表示，此次修訂，是全面提升物業(yè)管理法治化水平的需要，是有效化解物業(yè)管理矛盾糾紛的需要，也是主動服務(wù)民生工作的需要。
目前，深圳共有住宅小區(qū)3597個，其中成立業(yè)委會的小區(qū)1476個，約占41%。近年來，深圳物業(yè)管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下，近三年投訴量分別達(dá)到了3210、3313和2611宗。
深圳市住房和建設(shè)局副巡視員王曙彩將物業(yè)糾紛的原因總結(jié)為四類：一是共有產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清，業(yè)主維權(quán)引發(fā)群體事件；二是業(yè)主大會權(quán)利義務(wù)落實(shí)不到位，業(yè)主委員會成立難、運(yùn)作難、換屆難、監(jiān)督難；三是政府職能定位不清晰、監(jiān)管措施手段欠缺；四是市場機(jī)制難以發(fā)揮作用，物業(yè)服務(wù)陷入低價低質(zhì)惡性循環(huán)，并導(dǎo)致部分小區(qū)設(shè)施設(shè)備因?yàn)闆]有及時有效維護(hù)而提前老化，縮短了物業(yè)使用壽命，導(dǎo)致物業(yè)嚴(yán)重減值和縮水。
“長期以來，由于我們認(rèn)識不到位，簡單把物業(yè)管理等同于行業(yè)管理，未能從加強(qiáng)綜合治理的角度看待和處理這個問題。”王曙彩提出，要解決這些問題，必須對物業(yè)管理制度進(jìn)行重塑。
業(yè)主大會更管用
業(yè)主大會可取得統(tǒng)一社會信用代碼，開共有資金賬戶
“這次修訂，主要是沿著三條主線開展，一是加強(qiáng)業(yè)主自我管理，讓業(yè)主有信心有能力參與到管理中；二是理順業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位以及建設(shè)單位等之間的關(guān)系；三是充分發(fā)揮政府在物業(yè)管理中的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。”深圳市法制辦環(huán)資處處長金聞秀說。
《條例》最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬明晰共有物業(yè)規(guī)定，同時明確了業(yè)主大會市場主體地位。
由于種種原因，物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位（車庫）和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益、經(jīng)營公司運(yùn)作，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突。《條例》在第二章“物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施”中，明確了共有物業(yè)的范圍、管理方式并對產(chǎn)權(quán)登記提出要求。同時，《條例》規(guī)定共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶。
“先行《條例》中，由于業(yè)主大會不作組織登記，無法取得統(tǒng)一社會信用代碼，致使無法開設(shè)賬戶，業(yè)主共有資金只能通過物業(yè)公司賬戶收支，混淆不清。”張學(xué)凡說。《條例》規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負(fù)責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。
“就像我們的家庭一樣，‘錢袋子’歸誰管，誰就說了算。” 參與此次《條例》起草的北京京都（深圳）律師事務(wù)所律師劉長森認(rèn)為，《條例》實(shí)施后，業(yè)主大會有了社會信用代碼這張“身份證”，就能夠永續(xù)存在，并且能開設(shè)賬戶，將錢“攥在自己手中”，變被動為主動。“你提供的服務(wù)不符合要求、我不滿意，我就能通過延遲付款等手段來抵制。”他表示，這將使業(yè)主占據(jù)主動權(quán)，也使物業(yè)管理模式從“全委托”變?yōu)椤安糠治小被颉皢雾?xiàng)委托”，實(shí)現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。《條例》明確業(yè)主大會市場主體地位，解決過去物業(yè)公司與業(yè)主之間地位不對等的問題。
業(yè)委會監(jiān)管更嚴(yán)格
提高業(yè)委會委員準(zhǔn)入門檻，引入業(yè)主監(jiān)事會加強(qiáng)監(jiān)督
“錢袋子”物業(yè)公司管，業(yè)主不放心；業(yè)委會掌管，業(yè)主就能放心嗎？《條例》在修訂過程中，有人擔(dān)憂，賦予業(yè)主大會的各項(xiàng)權(quán)利最終仍需通過業(yè)主委員會落實(shí)，一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)參差不齊，如此規(guī)定會不會對廣大業(yè)主不利。
要擔(dān)起“管錢”重?fù)?dān)，業(yè)委會必須有一定的“門檻”。《條例》提高了業(yè)主委員會委員的準(zhǔn)入基本條件，并明確業(yè)主委員會及其委員的法律責(zé)任。同時，規(guī)定對于制定修改管理規(guī)約和議事規(guī)則、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大決策事項(xiàng)屬于業(yè)主大會保留權(quán)利，不得授權(quán)業(yè)委會行使。
除了自律，還需第三方監(jiān)管。《條例》提出業(yè)主監(jiān)事會和物業(yè)管理委員會兩項(xiàng)制度。其中，業(yè)主監(jiān)事會由業(yè)主大會決定是否設(shè)立，對業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督。而物業(yè)管理委員會由政府設(shè)立，對業(yè)主委員會的選舉、換屆、日常工作等進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；并建立物業(yè)管理培訓(xùn)制度。
值得一提的是，《條例》取消了“業(yè)必歸會”制度，不再要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)自取得資質(zhì)證書之日起3個月內(nèi)加入物業(yè)協(xié)會。王曙彩解釋，從近10年的實(shí)施效果來看，對于很多侵害業(yè)主權(quán)益的企業(yè)，協(xié)會并未及時責(zé)令改正、給予通報批評、公開譴責(zé)等，未盡到相應(yīng)管理責(zé)任。
面對如此嚴(yán)格的監(jiān)管，景洲大廈小區(qū)業(yè)委會主任鄒家健認(rèn)為，這對業(yè)委會有些“不公平”，“業(yè)委會本身沒拿錢，是部分業(yè)主的公益參與，卻要承擔(dān)這么大的風(fēng)險和責(zé)任，會讓很多熱心人望而卻步。”
“物業(yè)管理，應(yīng)該是每個業(yè)主的事兒。”鄒家健認(rèn)為，不少業(yè)主都是事不關(guān)己高高掛起的心態(tài)，該參加的會不參加，等到會后，說三道四、發(fā)牢騷。這樣，再好的條例也難以落到實(shí)處。業(yè)主應(yīng)該積極參與到小區(qū)管理中，發(fā)揮更大的作用。
《 人民日報 》（ 2017年11月30日 11 版）
