“80萬元首付，選到好樓層的幾率不大。”6月23日，在江蘇省常州市新城桃李郡售樓處，一位銷售人員告訴前來看房的劉東，“很多客戶都付的全款，你這個首付確實優勢不大。”但對于劉東而言，80萬元是他所能承受首付比例的極限。
劉東來自安徽，夫妻倆在常州打工多年，已有一套兩居室住房，獨生女兒正在上幼兒園，“我們想買個好點的房子，將來讓孩子上個好的小學，以后也能把老人接過來一起住。”劉東看中的是一套145平方米的高層住宅，均價為13000元/平方米左右，正常首付只需要57萬元左右。
據上述銷售人員透露，由于需求持續旺盛，常州市房地產項目銷售普遍實行“落位”選房。所謂“落位”，即購房者在正式購買前，先選定一個具體意向戶型和樓層，并交納10萬元不等的誠意金，即為落位，項目開盤后，只有“落位”購房者可以參與選房。
實際情況更為嚴峻，即便已經“落位”，也并不一定能買到住房。通常情況下，同一類戶型、同一個樓層，均會出現多個“落位”，想要獲得優先選房資格，往往需要具備高首付甚至全款購買的經濟實力。
“落位”選房背后是整個常州市房地產市場供不應求的格局，克爾瑞數據顯示，2018年前5個月常州市商品房成交量雖然同比下降了30%，但截至5月底，常州全市去化周期只有3.8個月，天寧區等個別區域已經低于3個月。
“落位”選房
6月23日上午，在武進區美的國賓府售樓處地下一層，300多名購房者正在搖號選房。高軍是300多位搖號人中的一員，他在常州已有多套房，這次是為正在上大學的女兒買房。
從上午10時左右，高軍一家三口就來到了售樓處。高軍是地道的常州人，他的號牌相對靠后。臨近中午時分，眼看著身邊座位逐漸空了，搖號大廳的人也越來越少，他再也坐不住了，拿著號牌走到搖號臺前。
據記者了解，所謂搖號選房，實際是按照“落位”情況來操作選房順序。
美的國賓府本次共開盤216套住宅，一位銷售人員表示，前來參加搖號的均為“落位”客戶，上午暫不接受臨時客戶加塞搖號，“如果想買，下午再過來吧。”常州市房管局公示信息顯示，美的國賓府項目備案均價達到18258元/平方米。
6月25日，在新北區的金科保利北郡花園項目營銷中心，雖然看房的人并不多，但銷售人員表示，目前只剩下90多平方米的三居室選擇空間較大，大面積戶型只剩下一層幾套的少數房源，“現在市場還處于供不應求的狀態，基本開出來的項目，用不了一個月就清盤了。”
經濟觀察報記者走訪常州10多個房地產樓盤發現，目前在售項目主要分為三類：第一，剩余尾房，多數為一二層或戶型格局較差的住房；第二，還未開盤、正在排號的項目，一般情況下，需繳納10萬元不等的誠意金“落位”選房；第三，按常規正在開盤或選房的項目。
據多個項目的銷售人員介紹，目前常州市購房首付比例為30%左右，但對于開發商來說，由于市場供不應求，開發商更青睞全款支付或首付較高的購房者，“落位”選房應運而生。
但“落位”并不意味著一定能買到房，實際情況中，同一套房源往往被多個購房者“落位”，在銷售過程中，購房者的首付比例越高，則選房的資格越靠前，全款或首付比例高往往是能選到房的關鍵。
根據“落位”原則，購房者持有號牌被叫到得越晚，意味著可選擇樓層和戶型的空間越小。在這種情況下，無論是改善型購房者，還是剛需購房者，想要買到理想戶型，憑借的多是有“競爭力”的首付比例。
在常州房地產市場，類似情況并不鮮見。但首付少也不一定就買不到房，一位星河國際銷售人員表示，由于今年開發商資金普遍比較緊張，“市場又供不應求，所以開發商會優先選擇首付比例高的客戶，首付少的就只能撿別人剩下的房源。”
供不應求
6月22日，常州市新北區滬蓉高速北側的碧桂園壹號天禧項目售樓處正在做開盤前的最后準備，該項目于6月15日拿到預售證，按照計劃，項目將于6月24日正式開盤。
碧桂園壹號天禧項目總建筑面積46.5萬平方米，本次預售備案面積為13.47萬平方米，全部為精裝修房源，備案均價為1.77萬元/平方米，共有4種戶型，單套建筑面積在95平方米到219平方米之間，項目將于2020年6月30日前交付。
對于常州市當前的樓市狀態，一位壹號天禧項目營銷負責人表示，“沒有外界傳言的那么火爆，常州市民還是比較理性的。”這次壹號天禧項目共開出282套房子，吸引了3000多名客戶參與“落位”選房。
看了幾天房子，劉東有些后悔沒有在房價便宜時出手，一方面由于原來常州房價一直變化不大，自己也有房子居住，“不想給自己太大壓力”；另一方面，劉東在安徽老家也有房子。
這不僅是外地人劉東的想法，也是常州本地人的普遍心態。常州萬科某項目銷售管理部負責人楊帆是常州本地人，據她介紹，近年常州市進行大規模城市改造，因為拆遷安置等原因，本地人普遍都有3-4套房子，而且收入普遍較高，所以對于買房“基本沒什么概念”。
“醒悟”過來的劉東發現自己出手得有些晚了，80萬元放在以前可以全款買一套四居室，但現在作為首付都不一定能買到好戶型。同樣“醒悟”過來的還有常州本地人，“以前常州本地人從來就沒有過買房還能賺錢的概念。”高軍告訴記者。
負責接待劉東的銷售人員亦是常州本地人，他于2016年已買房，“買的時候8000元左右，現在二手房價格已經漲到 18000元了。”不到兩年時間賺到100萬元，“100萬，我得賣多少套房子。”該銷售人員說。
據楊帆透露，常州樓市購房群體中，本地人占到多數。常州房地產研究中心相關報告顯示，2017年常州樓市外地購房者占比為42.94%。
在楊帆看來，雖然目前常州樓市需求依舊比較旺盛，但與2017年相比已經有所緩解，外地購房者群體中大部分為在常州工作的常住人口，外地投資客占比較小。“現在這個價格已經很高了，投資的話風險相對也高，外地投資客還有，但已經少了很多。”楊帆表示。
雖然常州市政府恢復供地后，市場供應量有所增加，但對于龐大的需求來說，依然杯水車薪，楊帆告訴經濟觀察報記者，其所在項目，平時每天接待客戶的數量大約在50組到60組左右，周六和周日普遍超過100組。這也是當前常州多數在售房地產項目的普遍情況。
房價上行
2014年至2016年，常州市暫停土地出讓，期間進入常州的全國性房企并不多，除了起家于常州的新城控股外，還有雅居樂、路勁地產、九龍倉等房企在常州有較多項目。此間常州樓市處于去庫存化階段，房價上漲并不明顯。
2017年恢復供地后，常州市吸引了碧桂園、金茂、金科、中鐵建等大量全國性房企進入，房地產市場供應量增加了近27%左右。隨著新項目入市，加上前期需求得以釋放，整個市場供需緊張的局面有所緩解，但這并沒有扭轉整體供不應求的格局。
2016年10月份前后常州樓市開始出現回暖，到2017年3月份前后，常州市多數樓盤價格從原來6000元/平方米-7000元/平方米突破1萬元/平方米大關。據楊帆介紹，目前常州市實行預售價格備案和兩年限售政策，按照規定每兩個月可以上調一次價格，但調價幅度普遍不大，“幾百元左右”。
克爾瑞統計數據顯示，今年6月份，常州市區75個在售樓盤中，有8個項目成交均價高于1.5萬元/平方米，其中位于天寧區的巨凝金水岸成交均價已經突破2萬元/平方米，市區整體成交均價為1.29萬元/平方米。另外，常州全市在售35個別墅項目中，有17個項目成交均價在1.5萬元/平方米以上，其中7個項目成交均價突破2萬元/平方米。
在開發商看來，常州市剛需和改善型需求仍在釋放中，常州市房地產研究中心報告顯示，2017年常州市成交的商品房中，90-140平方米改善型產品占到絕對比例。而記者實地采訪也發現，經過一輪銷售后，目前項目剩余房源多數為90平方米左右的戶型，大戶型僅剩余少量尾房。
常州市統計局數據顯示，2017年常州市人均可支配收入為41879元，在江蘇省排名第四；從全國范圍來看，常州也是2017年人均可支配收入超過4萬元的23個地級市之一。2017年底，常州樓市庫存去化周期為3.3個月，截至今年5月底，該周期為3.8個月。
據楊帆介紹，2018年常州市的成交土地中，大部分樓面價均超過1萬元/平方米。而2017年常州市土地成交樓面價普遍在6000元/平方米左右。
另外，據多位銷售人員透露，原來常州新房銷售以毛坯為主，未來將逐步過渡到以精裝修為主。從毛坯到精裝修，銷售單價會比原來提高2000元/平方米-3000元/平方米左右，據嘉禾地產銷售人員介紹，“做成精裝后，可以獲得更高的預售價格。”
現在劉東最擔心的是常州會出臺限購政策，常州市是目前長三角主要城市中少數幾個沒有出臺嚴厲限購政策的城市之一，但隨著去庫存階段進入補庫存階段，常州房價上行壓力增大，“一旦出臺限購政策，像我們這種外地人肯定不能買第二套了。”劉東說。
