窺一窺長租房的“生命線”
“家電齊全，拎包入住，租期穩定，干凈溫馨。我的要求，這里恰好都能滿足。”一個月前，王樂樂離開校園生活，入住鄭州市一家青年公寓，邁向了自己人生中的第一個工作崗位。
像王樂樂一樣，長租房正在成為越來越多租房客的新選擇。在一些大中城市，流動人口不斷涌入，加之服務理念創新、國家政策紅利不斷釋放，長租房市場一路看漲，多方資本進入，更使長租房熱度居高不退。
傳統租房模式“不得不變”
眼下，正是一年一度的畢業季，同時也是租房旺季。2018年，全國高校畢業生人數達到820萬人。鏈家地產發布的白皮書顯示，2017年全國租房需求大幅增加，一線城市增長量均在30%以上，新一線城市租房需求增長比例更加明顯。
一邊是龐大的剛需市場，一邊卻是“難、貴、亂”的傳統租房秩序，深受“房屋質量差”“服務欠缺”“收費混亂”諸多問題困擾。
“工資太少，房租太貴，曾經夢想的詩與遠方，中間卻隔著一道厚厚的墻——租房！”一位網名為“@天真孩子”的大三實習生說。
“當初不想出高額的中介費，房子是找二房東租的，住進去后，各種狀況就沒斷過。找房子簡直比找工作還難。”網友“@花開一夏”說。
對不少年輕人而言，租房是個“斗智斗勇”的活兒：黑中介不靠譜，找房源麻煩，假房東越來越多，維修拖延，租金隨意上漲，各種理由拒退押金……有人說，租房“套路深似海”。
“短時間內買房不現實，我們很渴望有個安定的住處。”工作兩年的李力告訴記者，他兩年之內搬了5次家，多是房東突然中斷合同或居住環境太差、沒有任何服務。
58同城房產數據顯示，2017年，全國租戶31~35歲占30%，25~30歲占33%，18~24歲占37%，整租一套占62%，一居室占40%。租房者多為年輕群體，且由于時代發展，他們對租房的生活質量要求越來越高。
而在此背景下，一股清風已吹入亂象叢生的房屋租賃市場：通過中介門店租房的比例大幅縮減，而以專業租賃運營機構、互聯網租房平臺為代表的新租房模式占比迅猛增長，“長租房”應勢而出。
記者了解到，市場上長租房供給有分散式和集中式兩種模式。前者是投資方整合零散房源，并對房屋進行裝修管理，再對外招租；后者是投資方自行開發，或長期租賃整棟或集中連片的房源，并提供配套娛樂、社交場所等附加服務。
值得注意的是，雖然多個大城市已上線國有租賃平臺，但由于房源體量不大，尚未成為租房一族的主流選擇。但國有租賃房源品質有保障、租期長等特點，仍可以對建立穩定的長租房市場起到示范作用。
租房也能培養出客戶黏性
住在鄭州悅如青年公寓的26歲租戶李瑩瑩表示：“我選擇這里，主要是看中了它寬敞的空間和獨具特色的設計格調，即使多花點錢，我也覺得很值。”
而她的鄰居馬衛東直言，自己工作壓力大，不愿意在生活瑣事上浪費精力，悅如智能門鎖、掌上管家、一鍵式維修等設施和管理制度，讓他十分省心。
對很多年輕人來說，長租房不僅僅是為了生計，更是一種體面的生活方式。
和過去僅提供房源不同，包括悅如、自如、魔方等在內的租房平臺開始扮演起“托管”角色，將房屋重新裝修、精細管理。這也使得長租公寓具有配套設施齊全，有保潔、健身功能，標準化品質較高，房子統一管理，收費透明等優點。除此之外，社區生態也是長租房的一大賣點。
長租公寓主要面對青年群體，其特征為強調個性。因此，差異化和精細化將是未來運營住房租賃項目的核心競爭力所在，通過滿足特定細分群體的特定需求來增強客戶黏性，從而獲得更高的租金溢價。
為了迎合城市青年人的消費理念，很多長租公寓都將公共區域融入咖啡廳、書吧、唱吧、健身器材等設施，還定期舉辦豐富多彩的社交活動，打造有情懷、有溫度的“社群文化”。在此基礎上，白領公寓、主題公寓、特色房屋等也逐漸產生。
有租客評價說，這些公寓充滿文藝氣息和活力的生活，感覺大概就是中國版的《老友記》。
山東省宏觀經濟研究院院長劉冰認為，起源于歐洲、日本的青年公寓，在中國市場有著非常現實的存在意義。“城市里獨居青年越來越多，租房人群年輕化趨勢明顯。在解決住的問題后，滿足甚至引領精神需求是產業升級的重要方向。”
但也有租房者表示，相對于傳統租房方式選擇面廣、有降價空間，長租房不同地段裝修層次不一，房源位置有局限，最重要的是，長租房價格普遍比市場價高出20%。
與此同時，租客評價、出租率和同業競爭是當前房屋租賃市場面臨的主要難題。畢業季、離職季、地段、房間戶型朝向，都會對出租率產生影響。
“在這些大城市，適合做租賃住房的項目并不多。”萬科租賃住房事業部的投資總監陳躍華認為，租賃住房擇址比酒店更苛刻。考慮到租客長期居住的舒適性、安全性和租金承受力，能改造成長租公寓的建筑有以下硬性條件：每個房間必須有窗，有一定改造空間，租金價格不能太貴，手續正規，消防合格。
群雄逐鹿“藍海”新業態頻出
長租房“藍海”廣闊，國家“租購并舉”“租購同權”房地產長效機制的確立，更讓長租公寓站上了“臺風口”。有數據顯示，整裝長租模式有望撬動萬億級市場。
多方資本開始進入，除了各大房地產企業，不少中介公司、互聯網、金融企業以及連鎖酒店等都開拓了長短期租房業務。
58安居客房產研究院監測顯示，截至今年3月，全國范圍內長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾200萬間，主要集中在北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及天津、重慶、沈陽、南京、武漢、成都、西安、杭州、青島、鄭州、廈門等11個已經確定建設的國家中心城市。這些城市也因為吸引大量的流動人口，直接導致了我國住房租賃的增量市場集中于這些區域。
據測算，到2020年，中國自有存量住宅將達到2.5億套，房屋資產管理價值在200萬億左右。
“短期內大量資本涌入，可能會導致惡性競爭，帶動用地成本、拿房成本抬升，部分企業擴張過快致使品質失控、服務跟不上等問題，需要未雨綢繆。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。
但有專家對長租房企業的高質量發展充滿信心。“經歷盤活存量房、市場規模化兩個階段之后，產品精細化將促進運營和投資主體的專業化。”
記者在采訪中了解到，不少企業負責人都對長租房行業“投入巨大、服務鏈條長、回收周期長”的特征有所擔憂。對此，有專家建議，住房租賃REITs(不動產投資信托基金)的模式可以為開發商和長租公寓經營提供退出機制，解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。
當然，長租房企業也有其他的新選擇。
“現在悅如公寓從包租運營商轉為管理服務商，實現輕資產公寓管理，從賣產品和服務，到賣服務和解決方案。”悅如公寓CEO王銀偉表示，業務模式的轉變，意味著利潤模式也將由傳統的包住差價、無法資本化的現實利潤轉變為新型的運營價值收入、可資本化的長期價值，實現房東和租客兩大資源的整合，整合出一條全新的產業生態鏈。
目前，在市場動力下，長租房產業在信用、支付、安全、數據等方面的短板正加快補足。圍繞“租”字，市場空間越來越大，融資渠道也逐漸打通，租賃住宅用地額供給加大。市場規模化后，長租房行業將演變成為包括資本、品牌、服務、商業模式等在內的全方位競爭。
余嘉熙
